Ofis talebinin yoðunlaþtýðý ve talebin devam edeceðini düþündüðüm Ümraniye bugünlerine nasýl geldi? Yakýn tarihe þöyle bir bakmak ve bölge geliþimini hýzlandýran unsurlarý sizler için deðerlendirmek istedim.

Bugünden yaklaþýk on sene önce Ümraniye dendiðinde belki de ilk akla gelen patlayan Ümraniye çöplüðüydü. Aradan birkaç yýl geçtiðinde dünyanýn en büyük ilaç þirketlerinden biri genel merkez ofisini bu bölgeye taþýdý. Bu radikal karar o zamanlar emekleme dönemini yasayan gayrimenkul sektöründe bomba etkisi yarattý. Bir dünya devinin Ümraniye'de neredeyse ormanlýk bir araziye genel merkezini taþýyordu.

Bu yýllarý takip eden iki-üç yýl boyunca Ümraniye sayýlý ofis yatýrýmý dýþýnda sakin bir seyir izledi. Ekonominin ve inþaat sektörünün hareketlenmesiyle birlikte gözler Ümraniye'ye çevrilmeye baþladý. Çünkü bölgede yeni binalar yapýlmaktaydý ve yaklaþýk 20.000 m2 lik bir ofis binasý bir bankanýn destek ofisi olarak komple kiralandý.

Bölgenin en büyük avantajlarýndan biri konum avantajýydý. Boðaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün arasýndaki konumu bölgeye muhtelif yollardan ulaþýmý kolaylaþtýrmasý, birçok ofis kullanýcýsýnýn kararýný etkileyici rol oynadý.

Özellikle 2005 - 2008 yýllarý arasýnda Ýstanbul Ofis Pazarý'ndaki arz talep durumu da bölgenin yükseliþinde etkilerini göz ardý edemeyiz. Ümraniye'nin yýldýzýnýn parlamaya baþladýðý bu zaman diliminde gerek Avrupa yakasýnda, gerekse de Asya yakasýnda büyük metrajlý ofisler bulmak neredeyse imkansýzdý. Stokun limitli olduðu bu dönemlerde, doðal olarak kira rakamlarý da günden güne yükseliyordu. Ýþte bu noktada geniþ alanlarý rekabetçi fiyatlarla piyasaya sunan Ümraniye öne çýkmaya baþladý. Ümraniye, tanýmlý ofis bölgeleri içine adýný yazdýrmayý baþardý.

Bölgedeki ofis binalarýnýn, birçok ofis binasýnda yapýlan yanlýþlardan ders alýndýðý nitelik taþýmaktadýr. Bölgedeki projelerin neredeyse tamamý geliþen teknolojinin yansýtýldýðý, kat verimliliðine önem veren, ben yaptým oldu zihniyetinden oldukça uzak, ofis kullanýcýlarýnýn ihtiyaçlarýnýn göz önünde tutulduðu binalardýr. Bu nedenle de bölgedeki binalar, diðer ofis bölgelerindeki birçok binanýn önüne geçmiþtir. Ümraniye'ye Levent, Etiler gibi bölgelerden talep olmasý, nitelikli binanýn her þeyin önüne geçtiðinin göstergesidir.

Ümraniye'nin bugünlere gelmesi çok kolay deðildi tabii ki. Ümraniye'nin sosyal çevre eksikliði bölgedeki büyük bir dezavantajdý. Ikea ve Meydan Alýþveriþ Merkezi bölgedeki sosyal alan açýðýný kapatmak konusunda önemi büyüktür. Bölgede artan çalýþan nüfusuyla birlikte küçük kafeler, restoranlar vb yerlerin de açýlmasý bölgedeki sosyal ortamýn biraz toparlanmasýný saðladý. Bölge geliþimine devam ettiði için bu tip yatýrýmlara halen açýk olduðunu belirtmeden geçemeyeceðim.

Bölgeyle ilgili bir diðer önemli konuysa bölgede halen devam etmekte olan ulaþým projeleridir. Yine de devam etmekte olan geniþ bulvarlarý, alternatifli yollarý ve köprü baðlantýlarýný kapsayan ulaþým projensinin tamamlanmasý bölge kimliðinin oturmasýný saðlayacaktýr.

Ayrýca, halen oto sanayi olarak kullanýlan alanlarda yakýn zamanda taþýnacaðý ve burada yeni binalarýn yükseleceði bilinmektedir. Ümraniye ofis bölgesi çerçevesinde kalan son birkaç büyük arsaya da yeni projenin tamamlanmasýyla bölge kimliðini tamamen oturtmuþ olacaktýr.

Önümüzdeki beþ yýllýk süreçte de bölgenin geliþimine devam edeceði görülmektedir. Bölgedeki bu geliþim süreci, yeni geliþtirilecek bölgelere örnek teþkil edecektir.