İstanbul MİA İçerisinde Levent Zincirlikuyu Esentepe Hattının Durumu

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı dışı (MİA dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilmektedir. Merkezi İş Alanı, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsamaktadır.

İstanbul’daki ortalama kira ve doluluk oranları MİA ve MİA Dışı alanlarda farklılık göstermektedir. MİA’yı oluşturan bölgeler kendi içinde farklı kira ve doluluk oranlarına sahip olmakla birlikte genel olarak birbirlerine yakın ortalamalara sahiplerdir.

Merkezi İş Alanı kavramını tanımlayan en önemli belirleyici unsur ulaşılabilirliktir. Yeni ulaşım projeleri, yeni yerleşimleri de beraberinde getirmektedir.

Yüzyıllar boyunca önemli bir ticaret şehri olan İstanbul’da Merkezi İş Alanı, yapılan yeni yollara bağlı olarak zaman içerisinde sürekli değişiklik göstermiştir. Örneğin, 1846’da Tarihi Yarımada ve Beyoğlu’nun Galata Köprüsü ile birleştirilmesiyle ticaret alanları Haliç, Saraçhane ve Aksaray’dan Beyoğlu’na kaymıştır. 1950 sonrasında ticaret ve imalat gibi fonksiyonlar Galata ve Eminönü çevresine toplanmıştır. 1970’lerde Eminönü ve Beyoğlu ticaret alanlarının yoğun olduğu MİA’yı oluşturmuştur. 1973’de Boğaz Köprüsü’nün açılması, günümüz MİA’sının oluşmasında en büyük etken olmuştur. Çevre yollarının açılmasıyla Şişli ve Beşiktaş’taki ofis binalarının sayısı hızla artmıştır. Esentepe, Merkezi İş Alanı’nın kalbi durumuna gelmiştir. 1988’de Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün açılması ile MİA’nın merkezi Levent’e kayarak günümüzdeki şeklini almıştır.

Günümüz İstanbul’unda Merkezi İş Alanı (MİA) Barbaros Bulvarı’ndan başlamaktadır, Büyükdere Caddesi boyunca devam etmekte ve Maslak ile son bulmaktadır. İstanbul’un MİA’sı olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe ve Beşiktaş – Balmumcu bölgelerini kapsamaktadır. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olarak tanımlanmaktadır. Merkezi İş Alanı içerisinde, talebin en yoğunlaştığı iki bölge Levent ve Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe Bölgeleri’dir. Bu bölgelerin genel yapısına ve talep durumuna aşağıda kısaca değineceğim.

Günümüz İstanbul’unda Levent Bölgesi, Büyükdere Caddesi boyunca, caddenin her iki tarafında yer alan plazalar ve müstakil villalardan oluşmaktadır. Levent, Merkezi İş Alanı’nın (MİA) kalbi durumundadır. Boğaziçi Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün arasında yer alması ulaşım kolaylığını sağlamaktadır. 2000 yılında Taksim- 4.Levent arasında hizmete giren İstanbul Metro Hattı, bölgeye ulaşım kolaylığı sağlayan en önemli faktördür.

Levent Bölgesi’nde son 2 yıl içerisinde gerçekleşen satışlar sonunda bölgedeki üretim alanlarının neredeyse tamamı el değiştirmiştir. Bölgedeki son büyük işlemde, Sama Dubai İETT arazisi ihalesini kazanmıştır. Önümüzdeki 3 – 4 yıl içerisinde otel, ofis, alışveriş merkezi, residence projeleri hayata geçecek ve bölgenin çehresi daha da değişecektir.

Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe Bölgesi, İstanbul’daki ilk profesyonel ofis binalarının yapılmaya başlandığı bölge olması nedeniyle, Merkezi İş Alanı’nın eski kalbi olarak adlandırılabilir. Bölgedeki arzın zaman içerisinde eskimesi nedeni ile bölgeye olan talep geçtiğimiz yıllarda bir miktar düşmüştür. Ancak yapım aşamasındaki yeni projeler, bölgeyi tekrar İstanbul’un en gözde bölgesi haline getirmiştir.

Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe Bölgesi’nde tasarım ve yapım aşamasında olan büyük projeler yer almaktadır. İhale süresince ve ihale sonucunda büyük yankı getirerek Zorlu Holding tarafından satın alınan Karayolları Arsası’na geliştirilecek proje bölgedeki en önemli projelerden biri olacaktır. Mix-use (çok fonksiyonlu kullanım) bir projenin yapılacağı arsa bölgedeki gelişimi önemli bir unsur olacaktır. Ayrıca, bu arsayla komşuluk içerisinde olan ve Çiftçiler Ailesi tarafından geliştirilmekte olan proje de, MİA içerisindeki önemli projelerden bir tanesidir. Yapım işleri Tepe İnşaat tarafından sürdürülen Tat Towers 30.000 m²’yi aşan ofis alanına sahip kuleler 2008 yılı içerisinde hayata geçecektir.

Merkezi İş Alanları’na olan yoğun ofis talebine mevcut binalardaki stok cevap verememektedir. 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz sebebiyle inşaat yatırımlarının durması ve sonrasında inşaat yatırımcıları ve geliştiricileri gelişen ekonomik şartlara paralel hızda hareket edememiş olmaları bugün Merkezi İş Alanları’nda yaşanan arz sıkıntısının en önemli nedenlerinde biridir. Ekonomik düzelmenin başlamasıyla birlikte hızlı hareket ederek, ofis inşaatına yatırım yapan yatırımcılar kısa sürede kazanç elde etmeye başlamışlardır. Örneğin, bir mix-use (çok fonksiyonlu kullanım) proje olan Kempinski Residences Astoria Kompleksi’nin içinde belirli bir büyüklük ofis alanları olarak planlanmıştır. Ortağı olduğum Propin Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı şirketi olarak pazarlamasına destek verdiğimiz proje, inşaat aşamasındayken bile potansiyel kiracıların yoğun ilgisini çekmiş ve binadaki ofis alanları büyük oranda ön kiralama ile tutulmuştur.

Merkezi İş Alanı sınırlarında, yakın zamanda stoka katılacak yeni ofis binası projesi olmaması, profesyonel ofis binası kullanıcılarının yer arayışlarında sıkıntı yaşanmaya devam edeceğinin çok net bir göstergesidir. Son altı ay içerisinde yaklaşık % 25 – 30 oranında artan kira rakamlarının, talep bu şekilde devam ederse önümüzdeki aylarda da artmaya devam edeceği tahmin edilmektedir.