Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi'ndeki Ofis Alanlarının İstanbul Ofis Stoğuna Etkisi

Geçtiğimiz aylarda yayınlanan yazımda, mevcut ofis binalarının yoğunlaştığı ticari iş alanlarından ve mevcut bölgelerdeki sıkıntıların ana nedenlerinden bahsetmiştim. Yeni geliştirilecek ticari iş alanlarında İstanbul’u bir dünya merkezi haline getirebilmemiz için, kamusal alanlarla desteklenen, kolay erişebilirliğe sahip, altyapısal sorunların yaşanmayacağı bölgelerin seçilmesi ve buralarda inşa edilecek nitelikli binaların kullanıcıya sunulması gerekliliğinin altını çizmiştim.

Mevcut merkezlerdeki çeşitli sıkıntılar ve arsa arzının yetersizliği yeni bölgelerin doğmasını kaçınılmaz hale getiriyor. Yakın geçmişte ve şu anda sanayinin hâkim olduğu şehir içindeki sanayi alanlarının şehir dışına taşınmasıyla, bu alanlar metropoliten karakterine dönüştürülecek. Böylece de, kaliteli ve yepyeni yapıların inşa edileceği alanlar ortaya çıkacağını ümit ediyoruz. Ofis bölgesi olarak gelişecek bu yeni alanlarda, Levent ve sonrasında Maslak’ta yaşanan değişim benzeri dönüşümünü yaşamamız yine parsel bazında çözümleri ve bir takım sorunları beraberinde getirebilir. Gelişmenin en planlı ve en sistematik ilerlemesini ?Kentsel Dönüşüm Projeleri”yle sağlamak mümkün.

İstanbul’daki kentsel dönüşüm projeleri içerisinde en çok konuşulan, Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi. Gayrimenkul sektörünün tüm aktörlerinin yakından takip ettiği Kartal Dönüşüm Projesi’ndeki ana amaç, İstanbul’a yeni, planlı ve merkezi nitelik taşıyan bir ofis bölgesi inşa etmek. Bu amaçtan hareketle, herkesin bildiği üzere bir konsept proje yarışması açılmış ve sonuçta ünlü mimar Zaha Hadid tarafından seçilen proje, yöneticiler tarafından kabul edilmiş durumda. Burada yaratılacak nitelikli iş alanları, kentsel diğer donatılarla desteklenerek nitelikli çalışma ortamlarının oluşmasını sağlayacak.

Ticari iş alanı için olmazsa olmaz, kolay ulaşılabilirlik. Çünkü İstanbul’da mevcut olan ticari iş alanlarındaki en önemli sıkıntılardan bir tanesi, iş alanına ulaşımı sağlayan alternatif ulaşım araçlarının olmaması ve söz konusu alanlara bir ya da iki noktadan giriş çıkış yapılıyor olması. Bu durumun en dramatik örneği, şehrin kalbi olarak gördüğümüz ve en yüksek ofis kira rakamlarının ödendiği Levent’te, yürüyerek birkaç dakika alan mesafelerin araçla saatler alması. Bu tecrübeden edinilen dersle, Kartal Dönüşüm Projesi ulaşımla desteklenmiş durumda. Bölgeye ulaşım kara, deniz yolu ve demiryoluyla sağlanabiliyor. Sabiha Gökçen Havaalanı’na yakınlığı da, bölgenin önemli artılarından bir tanesi.

Çeşitli platformlarda sıklıkla tartıştığımız ?Kartal Kentsel Dönüşüm” projesi, herkesin kafasında birçok soru oluşturuyor ve tartışmalar uzayıp gidiyor. Ülkemiz için böyle bir proje, bir ilk niteliğinde. Yaklaşık 550 hektarlık alanı kapsayan ?Kartal Dönüşüm Projesi” büyüklüğü itibariyle dünyadaki kentsel dönüşüm projeleri içinde en üst sırada. Dolayısıyla da, bu projeyle ilgili bazı soru işaretlerinin cevaplarını yaşayarak göreceğiz. Ancak dönüşüm projesi çerçevesinde bölgenin genelini kapsayacak şekilde yapılan çalışmalar, Maslak’taki gibi parsel ölçeğinde planlama hatalarından kaynaklanan sıkıntıları tekrar yaşamamızı engelleyecek. Bu sayede uluslararası standartlara sahip gerçek A sınıfı iş merkezleri İstanbul’da da yerini alacak.

İnşa edilecek alanların yaklaşık % 60’ı ticari yönetim alanı olarak tasarlanıyor. Uzmanlığı ofis binaları olan bir gayrimenkulcu olarak, proje karşısında heyecanlanmamak mümkün değil. İstanbul’da 1,5 milyon m2 civarında A sınıfı ofis alanı olduğunu göz düşündüğümüzde, Kartal tek başına mevcut arzın yaklaşık 2 katına sahip hale gelecek. Yatırımcı ve geliştirici açısından sadece geliştirilebilir arsa bulmak değil, geliştirilen gayrimenkullerin pazarlanabilirliği önemli.

Peki, oluşacak ofis stokunu eritebilecek talep şu anda var mıdır?

Bu sorunun cevabı için rakamlara başka bir açıdan bakmak gerekiyor. İstanbul’da şu anda sadece 1,5 milyon m2 A sınıfı ofis alanı var cümlesinin tekrar üzerinden geçmek istiyorum. Nüfus bakımından İstanbul’a oldukça yakın nüfusa sahip olan Paris’teki A sınıfı ofis alanı yaklaşık 50 milyon m2’dir. Nüfusu 1,5 milyon kişinin altında olan Milan’da ise yaklaşık 12 milyon m2 A sınıfı ofis alanı bulunmaktadır. Bu örnekler, ofis arzı konusunda İstanbul’un diğer dünya ticaret şehirlerinin gerisinde olduğunu gözler önüne sermektedir. Buradan kolayca yapılabilir çıkarımla, ?Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi” sınırlarında geliştirilecek ofis alanları İstanbul’un A sınıfı bina konusunda dünyadaki diğer rakip şehirlere yaklaşmasına bir nebze katkıda bulunacaktır.

Özetle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku bakımından diğer ticaret şehirlerinin oldukça gerisindedir. Bu nedenle İstanbul’da uluslararası standartlarda yeni binaları yapılması zorunludur. Ofis bölgeleri mevcut ihtiyaca cevap verememekte ve yeni alan ihtiyacı her geçen gün artmaktadır. Bu nedenle şehrin gelişimi ve değişimi kaçınılmazdır. ?Kartal Kentsel Dönüşüm Projesi” nde ulaşım, altyapı ve sosyal çevre ve donatılarla desteklenmiş olan planlı gelişimin olumlu etkileri ve diğer gelişecek bölgelere yansımaları zaman içinde kendini gösterecektir.