Güvenli Ofis İhtiyacı Ofislere Talebi Arttırdı! Boşluk Oranları Dip Noktada!

İstanbul Ofis Pazarı’nın 2023 Dördüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.  

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,2 oldu. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 24,7 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarında 10,1 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10,5, kira ortalaması 12,3 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10,6, kira ortalaması 18,1 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.

2023 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 45 ABD Doları /m² /ay olarak MİA’da yer alan Levent’te talep edildi. 

İstanbul Ofis Pazarı’nın 2023 Dördüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.  

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,2 oldu. MİA’da kira ortalaması, A sınıfı ofis binalarında 24,7 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarında 10,1 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10,5, kira ortalaması 12,3 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %10,6, kira ortalaması 18,1 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.

2023 dördüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 45 ABD Doları /m² /ay olarak MİA’da yer alan Levent’te talep edildi. 

İstanbul Ofis Pazarı, 2023 yılında önemli değişimlere tanıklık etti ve bu dönüşümler, sadece ekonomik koşulların değil, aynı zamanda doğal afetlerin de pazar dinamiklerini etkileyebileceğini bir kere daha gösterdi. Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından güvenlik endişeleri ve depreme dayanıklı ofis talepleri, pazarın şekillenmesinde etkili oldu.

Enflasyonist bir ortam ve artan kira maliyetleri, İstanbul Ofis Pazarı'nda birçok sektörü olumsuz etkilese de, kiracıların ofis arayışındaki yoğunluğu piyasada dikkat çekti. İşletmeler, modern, güvenli ve iş sürekliliğini sağlayabilen ofis alanlarına olan taleplerini arttırdı.

İstanbul Ofis Pazarı’nda yükselen döviz kuru ve enflasyonist pazar koşullarına bağlı olarak daha fazla ofis binasında liste fiyatlarının ABD Doları cinsinden açıklandığı gözlendi. Artan talep karşısında, pazara yeni ofis stokunun eklenmemesinin de bir sonucu olarak, kira rakamları 2023 yılında da yükselmeye devam etti. Gelinen noktada MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması yıl boyunca %19 oranında artarak dördüncü çeyrekte 24,7 ABD Doları /m² /ay seviyesine ulaştı. 

2023 yılındaki boşluk oranları, ağırlıklı olarak 2023 son iki çeyrek döneminde geriledi. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yılın ikinci yarısında %15,4 ile son on yılın en düşük seviyesinde kaydedildi. Bununla birlikte MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranının son beş yılda yarı yarıya düşmesi göze çarpan gelişmeler arasındaydı.  

İstanbul’daki ofis alanlarına olan talep sonucu 2023 yılı boyunca yaklaşık 279.000 m2 ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi tamamlandı. Kolay erişim başta olmak üzere farklı nedenlerle kullanıcıların ilgi göstermeye devam ettiği MİA’daki A sınıfı ofis binalarında bu yıl gerçekleşen işlem hacmi 83.000 m2 seviyesindeydi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’ndeki yeni ofis stokunun kullanıcı ihtiyaçlarını karşılamaya devam ettiği gözlendi. Bu bölgelerden Kağıthane, geçtiğimiz senelere benzer şekilde kullanıcıların radarındaydı. 2023 yılında gerçekleşen en büyük beş işlemden üçünün Kağıthane’de yer alması bu ilginin sonucu olarak kayıtlara geçti.

2023 yılındaki kiralama ve kurumsal satın alma işlemleri çoğunlukla küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında gerçekleşti. Pazarda tamamlanan en büyük ofis kiralama işlemi 22.000 m2 büyüklüğündeydi. Bununla birlikte pazarda 2023 yılındaki her dört işlemden birinin MİA Dışı-Asya’da kapanması dikkat çekti. Bu dönemde Ümraniye 19’daki yaklaşık 11.000 m2 ofis alanında yapılan kurumsal satın alma en büyük hacimli işlemi oldu. PROPIN bu işlemin gerçekleşmesinde tek yetkili aracılık hizmeti verdi.  

İstanbul’daki ofis stoku, 2023 yılında, Batı Ataşehir menşeli olarak kısmi büyüdü. Söz konusu büyüme sonucunda stok grafiklerinde yaklaşık 435.000 m2 artış belirlendi.

İstanbul Ofis Pazarı’nda yeni ofis arzının daraldığı gözlemlendi. Ağır ekonomik koşullar, finansmana erişimin zorluğu, yükselen döviz kurları ve inşaat maliyetlerindeki artış gibi faktörler ofis geliştiricilerinin yeni ofis alanları geliştirmesi önünde engel oluşturdu. Bu durum yatırımcıları, yap-sat modelini uygulayabilecekleri konut ve türevi gayrimenkul projelerine yönlendirmektedir. 

Pazarda paylaşılan yeni ofis projelerine ait verilerle hazırladığımız gelecek dönemdeki stokla ilgili çalışmalara göre; 2027 yılı sonunda İstanbul Ofis Pazarı’nın 7,4 milyon m2 büyüklüğe ulaşmasını beklemekteyiz. 2024 yılındaki yerel seçim ve pazardaki mevcut koşullar yüzünden önümüzdeki dönemde yeni ofis alanlarının büyüklüğü ve zamanlamasıyla ilgili planlar değişiklik gösterebilir. 

Bu dönemde, ofis pazarındaki talebin yüksek olması ve stoktaki sınırlı artış, mal sahipleri için güçlü bir konum oluşturmaktadır. İş dünyasının beklentilerine karşılık verebilme, çevresel faktörlere duyarlılık gösterme ve modern ofis alanları sunma, pazar içindeki rekabetin belirleyici unsurları arasında önemli bir rol oynamaktadır. Bu dinamik ortam, ofis pazarındaki aktörleri sadece ekonomik faktörlere değil, aynı zamanda sosyal ve çevresel değişimlere odaklanmaya teşvik edeceğimizi öngörmekteyiz.