İstanbul'da Yer Alan "A" Sınıfı Ofis Binaları

İstanbul “A“ sınıfı ofis piyasası halen yeni gelişmekte olan bir pazar durumundadır. Şu an ne kadar başlarda olduğumuzu çok basit bir örnekle anlatmak mümkündür. Amerika’nın ilk gökdelenin 1885 yılında Chicago’da inşa edilmiş olmasına karşın İstanbul’daki ilk gökdelen 1980 yılında inşa edilmiştir. Gökdelen inşa tarihi arasında bulunan bir asıra yakın süre farkı İstanbul’un daha yolun başında olduğunun göstergesidir.

Bir ofis binasını ?A” yapan nedir denildiğinde kriterler uluslararası normlarda belirlenmiş durumdadır. Bu tip binalar içinde bulundukları piyasa içerisinde en iyi konumlara, en yüksek kira ve satış değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Genelde iyi mimarlar tarafından tasarlanmış ve mimari olarak farklılık yaratabilmişlerdir. Modern teknik ve mekanik altyapıya, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve yönetime sahip binalardır. Yine bu tip binalarda yapı malzemelerinin en kalitelileri, en iyi işçilikle kullanılmıştır.

?A” sınıfı ofis piyasalarında gelişmeleri kullanıcı tercihleri bu binaların tasarlanmasında ve inşasında en çok üzerinde durulması gereken konudur. Özellikle uluslararası şirketlerin ihtiyaç parametreleri incelendiğinde belli bileşenler ön plana çıkmakta ve ?A” sınıfı bir binanın olmazsa olmazlarını oluşturmaktadır. Bu ana başlıklar aşağıda sıralanmaktadır:

- Konum: Her zaman önemli bir önceliktir. Şirketler yer seçim kararlarının başlangıcında çalışmak istedikleri bölgeyi seçmektedir.. Yadsınamaz bir gerçek vardır ki, merkezi iş alanı (MIA) sınırlarında yer alan bölgelerdeki binalar her daim talep görmektedir. Diğer taraftan her bölgeye ait bir kullanıcı profili bulunmaktadır.

- Bina Teknik Altyapısı: Isıtma/soğutma sistemi, Internet alt yapısı, yüksek hız iletişim ağı kablolaması, LAN, WAN, fiber optik bağlantı/kapasite ve elektrik/data/ses bağlantısı bina teknik özelliklerinin en önemli bileşenlerdir.

- Otopark: Kullanıcılar açısından büyük önem taşıyan bir bileşendir. ?A” sınıfı bir binada mutlaka binaya ait kapalı ya da açık otopark alanı bulunması gerekmektedir..

- Isıtma/ Soğutma/ Havalandırma: teknik altyapı ara başlığında da vurgulandığı üzere ısıtma/ soğutma/ havalandırma kullanıcıların ağırlıkla incelediği bir konudur. ?A” sınıfı binalarda hem temiz hava kalitesi yüksek olmalı hem de kullanıcıların ısıtma/soğutma fonksiyonlarındaki ısı derecesini kendisinin ayarlayabilme olanağı bulunmalıdır.

- Yangın Güvenlik Sistemleri: Isı ve duman dedektörleri, sulu ya da gazlı yangın söndürme sistemleri yangın güvenlik sistemlerini oluşturmaktadır.

- Bina Güvenlik ve Kontrol Sistemleri: Uluslararası şirketler için güvenlik kriterleri büyük önem taşımaktadır. Giriş çıkışların 24 saat kontrol edilmesi, kartlı giriş sisteminin olması, dedektörler ve X-Ray tarama cihazları ?A” sınıfı binaların vazgeçilemez bir bileşeni olmaktadır.

- Bina Yönetimi: Bir binayı ?A” sınıfı bir bina yapan en önemli kriterlerden birisi de, binanın profesyonel bir yönetim şirketi tarafından işletiliyor olmasıdır.

İstanbul’da ofis olarak inşa edilen binalar incelendiğinde, mevcut binaların yukarıda sıralanan kriterlerin ne kadarına cevap verdiği büyük bir soru işaretidir. Ağırlıkla dış cephesi cam olan onlarca bina kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veremediği için uzun yıllar boş ve atıl şekilde beklemiştir. Paralel de ise kullanıcı kısmı bulunmaktadır ve bu kullanıcılardan büyük bir kısmı uluslar arası kriterlerini optimumda karşılayacak bina aylarca hatta yıllarca bulmaya çalışmaktadır. Ancak arzın sundukları ile talebin beklentileri arasındaki mesafe kapanamamaktadır.

Diğer taraftar kullanıcı ihtiyaçlarına cevap vermekte olan binalar hızla kiralanabilmekte ya da satılabilmektedir. Bu da yatırımcı ya da geliştirici açısından karlı bir yatırım anlamına gelmektedir.

Burada yatırımcı ve geliştiricilerin öngörülü şekilde hareket ederek, projelerini başlatmaları gerekmektedir. Öncelikle projenin konumu incelenmeli ve konuma uygun kullanıcı profili belirlenmelidir. Bu konuda uzman kişilerden görüşler ve raporlar alınmalı, sonrasında projeye başlanmalıdır. Proje aşamasına geçildiğinde kullanıcı ihtiyaçlarını bilen danışmanlarının ve proje ekibinin koordineli olarak çalışabileceği bir ekip oluşturulmalıdır. Böylelikle ortağı olduğum Propin Gayrimenkul gibi diğer gayrimenkul şirketleri de ?A” sınıfı ofis arayanların ihtiyaçlarını kolaylıkla karşılayabileceklerdir.

Yatırımcılar ve geliştiriciler uluslararası kullanıcıların tercihleri ve isteklerinin projelere yön verdiğini projenin her safhasında hatırlarında tutmalıdır.

Uluslararası piyasalarda ?A” sınıfı binaların gelişmeleri izlendiğinde, binaların gelişimi ile ilgili evrimin devam ettiğini görmek mümkündür. İstanbul’da aktif olan yatırımcılar ve geliştiriciler yatırımın geri dönüş hızını arttırabilmek için, binalarını günümüz teknolojisinin en üst sınırında inşa etmelidir.