İstanbul'un Yeni Ofis Bölgeleri İhtiyacı

Türkiye’nin ekonomik kalbi olan İstanbul, stratejik konumuyla Avrupa ve Ortadoğu’daki faaliyet gösteren şirketlerin yönetim ofislerini kurabilmesine de imkân sağlıyor. Bu nedenle dünyanın önemli iş merkezi şehirlerinden biri olmaya aday konumda. Hazırlanan gayrimenkul yatırım raporlarında da, gayrimenkul yatırımları konusunda Moskova’dan sonra en parlak şehir durumunda olması da bu beklentileri destekliyor. Ancak İstanbul’un uluslararası bir merkez olma hedefine yönelik olarak Merkezi İş Alanları’nda uluslararası standartlarda çalışma şartlarına uygun ortamların yaratılması gerekiyor.

Propin Property Investment Company olarak, İstanbul’daki ofis binalarının 12 ofis bölgesi başlığı altında topluyoruz. Bu bölgelerin İstanbul haritası üzerindeki yerleri ve ulaşım aksları aşağıda gösterilmektedir.

Yaptığımız çalışmalarda İstanbul’daki Büyükdere Caddesi Aksı’nda yer alan MİA içindeki ofis binalarındaki boşluk seviyesinin % 4,5 civarında olduğunu görüyoruz. Bu boşluk oranının 2007’nin aynı döneminde % 14 civarında olduğunu söylemek mümkün. Anlaşıldığı üzere, İstanbul ofis piyasasında talep geçen senenin aynı aylarına göre oldukça artmış durumdadır. Mevcut stokun erimesi ile birlikte ticari gayrimenkul sektöründe bulunan gerek aracılar gerekse nihai kullanıcılar ?nitelikli ofis binası talebine cevap verecek bina bulamamaktan” şikâyet ediyor.

Levent Bölgesi’nde doluluk oranı neredeyse % 100 civarında. Bu bölgenin gördüğü yoğun talebin başlıca nedenleri bölgeye olan ulaşım kolaylığı, oturmuş teknik alt yapısı, gelişmiş sosyal çevresi, düzenli yapılaşması ve arz ettiği yüksek kaliteli binalardır. Bölgedeki arsa stoku incelendiğinde, stok neredeyse tükenmiş durumdadır. Mevcut stoktaki arsalar ise arsa maliyetinin yüksekliğinden dolayı geliştiricileri yatırım konusunda dikkatli davranmaya itiyor.

Son zamanlarda nitelikli ofis alanı ihtiyacı, mevcut MİA ve MİA dışındaki ofis bölgelerinde yeterince karşılanamaz duruma gelmesi, bölgelerinde yeni ofis projesi geliştirecek arsa stokunun sınırlı olması ve bu bölgelerdeki yüksek arsa maliyetleri bir başka çözümü beraberinde getiriyor: ?Yeni ofis bölgeleri oluşturulması.”

Toprağın çok değerli olduğu İstanbul’da, yeni bölgeler gelişirken geçmişten ders almak zorundayız. Mesala Maslak’tan. Bölgede yaşanan sıkıntılar yeni geliştirilecek ofis bölgeleri için örnek teşkil etmesi ve buradan edinilen tecrübelerin yeni geliştirilecek bölgelerde tekrarından kaçınılması gerekiyor.

Maslak’ın ofis bölgesi olarak yaklaşık 10 – 12 yıllık kısa bir geçmişi olmasına rağmen, burada problemli süreç yaşanmış ve halen yaşanmaya da devam ediyor. Maslak’ta parsel ölçeğinde, düzensiz ve parçalı mülkiyet dokusu üzerinde gelişen yüksek binaların hızla inşa edilmesi bölgede ilk göze çarpan yanlışlık. Çevre parseller düşünülmeksizin ?Ben yaptım oldu” yaklaşımıyla inşa edilen projeler, kısa vadede bölgede birçok sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Bu sıkıntıları kamusal alanların üretilememesi, erişebilirliğinin düşük olması, mevcut kentsel alt yapıları zorlaması, çevresinde yoğunluk arttırması ve ulaşım yükleri getirmesi şeklinde sıralayabiliriz. Bu sıkıntılar nedeniyle de bölge, kullanıcı bölge seçiminde çoğu zaman birincil öncelikle tercih edilmiyor.

Maslak’tan daha sonra gelişen Ümraniye farklı bir gelişim süreci izliyor ve gelişimini halen sürdürüyor.

Ümraniye Bölgesi yeni ofis alanları ihtiyacına yönelik geliştirilen en yeni bölgelerden biridir. Bölgenin gelişimi son 5 yılda ivme kazandı. Bölgeye olan talep, mevcut ofis bölgelerinin kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veremiyor olmasının en net göstergelerindendir. Hem Avrupa hem de Asya yakasından kolay ulaşılabilirliği ve ana arter TEM otoyoluna olan yakınlığı açısından ulaşılabilirlik özelliği bölgenin avantajlı özellikleridir. 2000’lerin başlarında Bayer İlaç genel merkezini Ümraniye’ye taşıyan uluslararası büyük alan kullanıcısı firma oldu ve geçen zaman içerisinde Citibank, Lafarge, Renault vb. firmalar genel merkezini buraya taşıdı. IKEA, Meydan Alışveriş Merkezi gibi alanlara rağmen sosyal olanak eksikliği yine bölgenin en büyük eksikliği olarak göze çarpıyor. Ancak zaman içerisinde bu eksikliğin kapatılacağı öngörüyoruz.

Yukarıda da belirttiğim üzere, MİA’da yaşanan arsa sıkıntısından dolayı, İstanbul’da yeni ofis bölgelerinin geliştirilmesi gerekliği bulunuyor. Yeni geliştirilecek bölgelerde uluslararası standartları yakalamamız ve İstanbul’u bir dünya merkezi haline getirebilmemiz için kamusal alanlarla desteklenen, kolay erişebilirliğe sahip, alt yapısal sorunların yaşanmayacağı bölgelerin seçilmesi ve buralarda inşa edilecek nitelikli binaların kullanıcıya sunulması gerekiyor.

Ofis bölgesi olarak gelişeceğini öngördüğüm bölgeleri ilerleyen aylardaki yazıma bırakıyorum.