Terzi Dikişi "Kiralık Ofis"

İstanbul Ofis Pazarı’nda şirketlerin ofis yatırımlarını değerlendirdiğimizde, şirketlerin çoğunluğunun gayrimenkul sahibi olmamayı stratejik olarak tercih ettikleri görülüyor. Bu tip firmaların bir kısmı, %100 ihtiyaçlarına uymayan hazır bir binayı satın almak yerine, seçtikleri arsayı bir yatırımcıya satın aldırıyor. Satın alınan arsa üzerinde firmanın ihtiyacına özgü projenin tasarlanması ve uygulamasına ‘build-to-suit’ adı veriliyor. Bu uygulama firmaların tam da ihtiyaçlarına uyan bir binayı kiralamalarını sağlıyor.

‘Build-to-suit’ sisteminde, kullanıcı kendi ihtiyacını kendi belirliyor. Bu ihtiyaca cevap vereceği düşünülen lokasyonlarda uygun arsa ve buna paralel olarak yatırımcı ve geliştirici aranıyor. Arsa seçimi sonrasında yatırımcı seçilen arsayı satın alıyor. Kullanıcı, geliştirici ve yatırımcıyla birlikte, ihtiyacını yansıtan projenin tasarımını gerçekleştiriyor. Bazı durumlarda proje kullanıcı tarafından geliştirilip, maliyetinin de kullanıcı tarafından belirlenmesi mümkün olabiliyor.

Ana pazarlık noktası, yatırımcının yatırım maliyetini kaç yıl içinde çıkartacağı konusudur. Buradan yola çıkılarak kira birim metrekare raici belirleniyor. Kullanıcının yatırımcıya sağladığı avantaj, minimumda on yıllık imzalanan ve iptal edilemez kira sözleşmesi oluyor. Bu yatırım modelinde, kullanıcı genellikle uluslararası bir şirket olduğu için, yatırımcı, finansman açısından avantajlı konumda oluyor, çünkü; bu imzalanan kira kontratını teminat gösterip gerek yurt içinde, gerekse yurt dışında kredi alabiliyor.

İstanbul Ofis Pazarı’nda bu sürecin işlemesindeki en büyük sıkıntı, uygun arsanın bulunmasında yaşanıyor. Kullanıcının ihtiyacına cevap veren lokasyonda sorunsuz arsa bulunması kolay olmuyor. Bu durumda kullanıcı mevcut arsalardan yola çıkarak, lokasyonlarını belirlemek zorunda kalabiliyor.

İhtiyaçları doğrultusunda bir bina inşa ettirip, bu binada kiracı olmak isteyen kurumsal kullanıcılara, en uygun arsa ve geliştiricinin bulunması için verilen hizmetimiz, ''İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı'' dır. Uluslarası adıyla ‘Build-to-Suit’ gayrimenkul geliştirme yöntemi, spekülatif yatırımların en uç noktasında bulunuyor.

Propin bu modelin uygulama örneğini, 2014 yılında Bosch ve Rönesans Gayrimenkul Yatırım arasında İstanbul, Küçükyalı mevkiinde gerçekleştirdi. Bosch firması, kapsamlı analiz ve çalışmalara dayalı geliştirme süreci sonunda, 18,000 m2’lik kiralanabilir alana sahip bir ofis binasını uzun dönemli olarak kiraladı.