Ümraniye'deki Ofis Piyasası Gelişim Sürecini Hatırlama

Ofis talebinin yoğunlaştığı ve talebin devam edeceğini düşündüğüm Ümraniye bugünlerine nasıl geldi? Yakın tarihe şöyle bir bakmak ve bölge gelişimini hızlandıran unsurları sizler için değerlendirmek istedim.

Bugünden yaklaşık on sene önce Ümraniye dendiğinde belki de ilk akla gelen patlayan Ümraniye çöplüğüydü. Aradan birkaç yıl geçtiğinde dünyanın en büyük ilaç şirketlerinden biri genel merkez ofisini bu bölgeye taşıdı. Bu radikal karar o zamanlar emekleme dönemini yasayan gayrimenkul sektöründe bomba etkisi yarattı. Bir dünya devinin Ümraniye'de neredeyse ormanlık bir araziye genel merkezini taşıyordu.

Bu yılları takip eden iki-üç yıl boyunca Ümraniye sayılı ofis yatırımı dışında sakin bir seyir izledi. Ekonominin ve inşaat sektörünün hareketlenmesiyle birlikte gözler Ümraniye'ye çevrilmeye başladı. Çünkü bölgede yeni binalar yapılmaktaydı ve yaklaşık 20.000 m2 lik bir ofis binası bir bankanın destek ofisi olarak komple kiralandı.

Bölgenin en büyük avantajlarından biri konum avantajıydı. Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün arasındaki konumu bölgeye muhtelif yollardan ulaşımı kolaylaştırması, birçok ofis kullanıcısının kararını etkileyici rol oynadı.

Özellikle 2005 - 2008 yılları arasında İstanbul Ofis Pazarı'ndaki arz talep durumu da bölgenin yükselişinde etkilerini göz ardı edemeyiz. Ümraniye'nin yıldızının parlamaya başladığı bu zaman diliminde gerek Avrupa yakasında, gerekse de Asya yakasında büyük metrajlı ofisler bulmak neredeyse imkansızdı. Stokun limitli olduğu bu dönemlerde, doğal olarak kira rakamları da günden güne yükseliyordu. İşte bu noktada geniş alanları rekabetçi fiyatlarla piyasaya sunan Ümraniye öne çıkmaya başladı. Ümraniye, tanımlı ofis bölgeleri içine adını yazdırmayı başardı.

Bölgedeki ofis binalarının, birçok ofis binasında yapılan yanlışlardan ders alındığı nitelik taşımaktadır. Bölgedeki projelerin neredeyse tamamı gelişen teknolojinin yansıtıldığı, kat verimliliğine önem veren, ben yaptım oldu zihniyetinden oldukça uzak, ofis kullanıcılarının ihtiyaçlarının göz önünde tutulduğu binalardır. Bu nedenle de bölgedeki binalar, diğer ofis bölgelerindeki birçok binanın önüne geçmiştir. Ümraniye'ye Levent, Etiler gibi bölgelerden talep olması, nitelikli binanın her şeyin önüne geçtiğinin göstergesidir.

Ümraniye'nin bugünlere gelmesi çok kolay değildi tabii ki. Ümraniye'nin sosyal çevre eksikliği bölgedeki büyük bir dezavantajdı. Ikea ve Meydan Alışveriş Merkezi bölgedeki sosyal alan açığını kapatmak konusunda önemi büyüktür. Bölgede artan çalışan nüfusuyla birlikte küçük kafeler, restoranlar vb yerlerin de açılması bölgedeki sosyal ortamın biraz toparlanmasını sağladı. Bölge gelişimine devam ettiği için bu tip yatırımlara halen açık olduğunu belirtmeden geçemeyeceğim.

Bölgeyle ilgili bir diğer önemli konuysa bölgede halen devam etmekte olan ulaşım projeleridir. Yine de devam etmekte olan geniş bulvarları, alternatifli yolları ve köprü bağlantılarını kapsayan ulaşım projensinin tamamlanması bölge kimliğinin oturmasını sağlayacaktır.

Ayrıca, halen oto sanayi olarak kullanılan alanlarda yakın zamanda taşınacağı ve burada yeni binaların yükseleceği bilinmektedir. Ümraniye ofis bölgesi çerçevesinde kalan son birkaç büyük arsaya da yeni projenin tamamlanmasıyla bölge kimliğini tamamen oturtmuş olacaktır.

Önümüzdeki beş yıllık süreçte de bölgenin gelişimine devam edeceği görülmektedir. Bölgedeki bu gelişim süreci, yeni geliştirilecek bölgelere örnek teşkil edecektir.